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中国全装修行业市场现状及发展前景预测

2018.06.04

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全装修是指房地产开发商将住宅交付最终用户前,住宅内所有功能空间及固定面、管线全部作业完成,套内水、电、卫生间等日常基础配套设备部品完备,达到消费者可入住的状态。装饰装修公司通过一体化设计,产业化配套部品生产、专业化施工、系统化管理,提供较为完整的住宅装修整体解决方案及系统服务。

 

全装修是指房地产开发商将住宅交付最终用户前,住宅内所有功能空间及固定面、管线全部作业完成,套内水、电、卫生间等日常基础配套设备部品完备,达到消费者可入住的状态。装饰装修公司通过一体化设计,产业化配套部品生产、专业化施工、系统化管理,提供较为完整的住宅装修整体解决方案及系统服务。


相比于毛坯房,全装修不需要二次装修,因而减少建筑垃圾,降低消耗排放、实现资源节约。在2002年出台的《商品住宅装修一次到位材料、部品技术要点》中还对全装修住宅装修的材料选择、质量规范提出了明确的要求。


精装修住宅则是相对于毛坯房而言,分为简装修和精装修两种,通常是房地产商在售楼时使用的术语。但是由于国家对“全装修”的概念和质量规范进行了明确界定,因此,从法律和质量层面,全装修房都更为严格。


住宅全装修的特点

项目

住宅全装修的特点

主要客户群体

房地产开发商。

行业管理

根据从事该业务的公司具有严格资质要求,行业管理规范。

资源节约、环境保护

全装修不需要二次装修,基本杜绝二次装修产生的粉尘、装修废弃物污染与小区住户二次装修造成的噪声交叉干扰,通过建立一体化设计的操作模式,实现建筑设计和室内设计的协调配合,从而真正达到减少建筑垃圾、降低消耗排放、实现节约资源能源的目的。

安全性

专业化设计和施工,有效保证房屋的结构安全、消防安全等。

成本

全装修住宅的装饰材料、部品采用集中采购、运输,规模化施工与管理,比零散化的个体装修减少了装修成本与工期。

生产组织方式

具有“整体复制和菜单式复制”的特点,统一规范的项目组织实施方式、流水化作业,可用于规模化生产和复制。

全装修与精装修的区别

-

全装修

精装修

推动者

国家

开发商

有无相关质量规范

责任人

开发商

不确定


我国全装修兴起于上90年代,与欧美日相比发展时间较短。目前全装修住宅在我国住宅总量中的占较低,相对日本、瑞典、法国、美国、德国等发达国家80%以上的住宅全装修比例,住宅全装修仍有较大发展空间。


国内外住宅全装修比例对比



2011年重点城市入住楼盘项目以毛坯房为主,项目共计1394个。精装修261个,占比14%。菜单式装修、粗装修、全装修类楼盘共计155个,占9%。与2010年相比,各种装修状态的楼盘占比并没有发生明显的变化。


十大城市中,毛坯类项目在入住楼盘总量中占比均在五成以上,特别是在重庆,毛坯类入住楼盘占比接近100%。武汉、天津、南京三城市,毛坯楼盘占入住楼盘总数的80%以上,后续居室装修市场需求较大。精装修楼盘在北京、广州、深圳、上海等城市比较普及,占比在15%以上。菜单式、粗装修、全装修是不同时期产生的楼盘装修状况,主要为基础类装修,以满足不同类型购房者的实际需求,这种装修类型的楼盘在杭州、成都、广州等城市比例分布较高。


根据最新信息,经统计截止至2017年3月22日全国50个省市所有楼盘(包括正在售卖,待售,已售空)全装修房(含精装修)占比在5%以下,其中三亚和海口两大著名旅游城市全装修房比例分别为45%和15.58%,均值为3.2%;在售新房中,全国在售新房全装和精装比例均值为22.62%,相比2011年增长趋势明显,无论从绝对楼盘数量还是相对占比上来说,尤其在北上广深杭等城市;但是对于三四线城市来说,全装修住宅比例仍较低。


2017年3月11日,两大协会(中国家用电器协会联合中国房地产采购平台)通力协作正式签约《精装修采购白皮书》,住宅全精装修迎来政策、改革驱动、消费需求的多方利好。


主要地产商全装修房比例(调研数据)

地产商

新房精装修比例

恒大

接近100%

万科

100%

碧桂园

接近100%

金地

51%

旭辉

60%

鸿坤

20%

绿城

50%

富力

80%

华润

60%

中赫置地

90%

中国中铁

50%

中海地产

57%

中国铁建

较低

中国电建

较低

通过分析目前主要地产商的全装修数据,可看到少数几家大型房企达到80%以上,如万科、恒大、碧桂园、富力等,一部分地产商比例在50%-60%之间,而其他的地产商该比例仍处于较低水平。


装配式建筑是用预制部品部件在工地装配而成的建筑,以标准化设计、工厂化生产、装配化施工、一体化装修、信息化管理、智能化应用为主要特征,与传统现浇建筑有很大不同。装配式建筑具有低碳节能环保、增加使用面积、提高建筑性能等多种优点。但是由于配套部件不成熟、成本、渠道等原因,装配式建筑在我国仍处于起步阶段。2016年初发布的《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》中提出装配式住宅要在未来10年左右占比达到30%,住建部十三五规划指出到2020年装配式建筑占新建建筑面积达到15%以上。


近年来我国关于装配式建筑的相关政策

时间

文件

政策内容

2015年底

《建筑产业化发展纲要》

到2020年,装配式建筑占新建建筑的比例达到20%,到2025年,比例达到50%以上。

2016/2/6

《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》

加大政策支持力度,力争用10年左右时间,使装配式建筑占新建建筑的比例达到30%。积极稳妥推广钢结构建筑。

2016/3/5

《政府工作报告》

大力发展钢结构和装配式建筑,提高建筑工程标准和质量。

2016/9/27

《关于大力发展装配式建筑的指导意见》

明确了大力发展装配式建筑的目标及八项任务

2017/4/26

《建筑业“十三五”规划》

鼓励和推动“装配式建筑+智能化”实现建筑节能和绿色建筑发展,明确指出到2020年,城镇绿色建筑占新建建筑比重达到50%,新开工全装修成品住宅面积达到30%,绿色建材应用比例达到40%。装配式建筑面积占新建建筑面积比例达到15%。

从世界装配式建筑发展来看,装配式建筑主要是由建筑主体结构和内装的两大领域组成,两者相依存,缺一不可。全装修作为装配式装修的重要表现形式,对于推动装配式建筑、绿色建筑,加快行业升级转型具有重要意义。同时全装修可从本质上提升建筑工程品质,提高工程建设的效率和效益,减少建筑垃圾排放和污染,降低资源和能源消耗,改善劳动生产环境,提高职业健康和安全水平,实现建筑业的全面可持续发展,并对实现房地产业规模发展、延伸产业链条、促进和绿色发展具有重要意义。


国家关于住宅全装修的相关政策

时间

政策内容

1999年

建设部发布《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》,首次提出要“加强对住宅装修的管理,积极推广一次性装修或菜单式装修模式,避免二次装修造成的破坏结构、浪费和扰民等现象。”

2002年

建设部颁发了《商品住宅装修一次到位实施导则》和《商品住宅装修一次到位材料、部品技术要点》等规范,前者明确了商品住宅装修一次到位的概念,后者则对装修材料选择等提出了要求。

2008年

住房与城乡建设部发布《关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知》,进一步完善扶持政策,推广全装修住宅,提出逐步取消毛坯房的标准

2010年

《建筑业“十二五”规划》鼓励和推动新建保障性住房和商品住宅菜单式全装修交房

2013年

国务院办公厅转发发展改革委和城乡建设部《绿色建筑行动方案》,提出要推动建筑工业化,积极推行住宅全装修,鼓励新建住宅一次装修到位或菜单式装修,促进个性化装修和产业链装修相结合

2017年

《建筑业“十三五”规划》鼓励和推动“装配式建筑+智能化”实现建筑节能和绿色建筑发展,明确指出到2020年,城镇绿色建筑占新建建筑比重达到50%,新开工全装修成品住宅面积达到30%,绿色建材应用比例达到40%。装配式建筑面积占新建建筑面积比例达到15%。

2017年

《装配式建筑评价标准》出台,要求装配式建筑必须采用全装修。

目前在国内一线城市,由于市场环境的影响较大,不断上升的房价迫使购房者出手,高房价、高生活压力使得年轻人越来越倾向于尽早买房。在一项全球购房者平均年龄的调查报告中显示,中国北京的青年以27岁的年龄荣登最小年龄榜首,而印度、加拿大人首次购房的年龄在31岁,英国、美国人首次购房的年龄在35岁,年龄最大的是德国和日本,在41岁左右。


 全球购房者平均年龄对比



随着经济社会的发展,现代人的住宅消费观念也在发生变化。第一,对于80后、90后来说,车贷、房贷压力已经让他们不堪重负,为生活而奔波的他们根本无法像老一代人对房屋装修亲力亲为;第二,这类群体消费观念前卫,虽然追求个性化事物,但是对于标准化的产品接受程度较老一代人更高,全装修住宅配备了标准化但是高质量的基本设施,正好符合他们的消费观念。第三,全装修住宅满足了年轻人对于高生活品质的需求。


不同年代购房群体的消费观念



2016年,我国房地产产业集中度继续提升,根据中国房地产业协会统计的中国房地产500强测评结果,2016年十强房地产企业销售总金额约占500强销售总金额的35%,销售面积总计约占总销售面积的38%。与此同时,在2016年越过3000亿大关的房企就出现了三家,恒大首次超万科占据榜首,碧桂园2017年也厚积薄发,全年业绩提升121%。行业周期化的变化背景下,行业资源加速向500强企业为代表的领先企业聚集。


2016年十强房企销售额

排名

企业简称

流量金额

1

中国恒大

3731.5

2

万科地产

3622.0

3

碧桂园

3090.3

4

绿地集团

2513.1

5

保利地产

2203.2

6

中海地产

1925.1

7

融创中国

1500.3

8

华夏幸福

1200.1

9

绿城中国

1136.1

10

万达集团

1100.2


全国十强房企占市场总额比例


 


2014-2016年度入榜房企销售金额集中度上升

-

2014年

2015年

2016年

同比上升百分点

TOP10企业

16.92%

17.05%

18.35%

1.30

TOP20企业

22.79%

23.06%

24.73%

1.67

TOP30企业

26.09%

26.60%

28.81%

2.21

TOP50企业

31.15%

32.07%

34.59%

2.52

TOP100企业

37.78%

40.05%

43.92%

3.87

由于商品房销售额收房地产调控政策影响较大,增长率波动也较大,因此选取M2增速作为商品房销售额预测增速,以计算出与宏观调控政策相一致时的市场容量。预计M2增速逐年小幅下降。

 

全国商品房销售额增长情况


 

商品房销售额预计

名称

2016

2017

2018

2019

2020

M2同比增长率/%

11.33%

10.00%

9.00%

8.00%

7.00%

商品房全年销售额/亿元

117627

129389

141034

152317

162979

目前全国全装修比例约为20%,根据住建部十三五规划中提出的计划到2020年全装修比例达到30%来计算,未来四年全装修比例预测值分别为22.5%、25%、27.5%、30%。


根据政策目标测算未来全装修比例

名称

2016

2017E

2018E

2019E

2020E

预测值

20.0%

22.5%

25.0%

27.5%

30.00%


目前市场上新房装修收入占商品房含税总价的10%-15%,剔除税收因素后占收入比例约为13%-17%,最后全装修市场测算=商品房销售收入*13%~17%*全国全装修比例。


全装修市场容量测算

时间

新房装修市场容量/亿元

全国全装修比例预测/%

市场测算=新房装修市场容量*全国全装修比例(亿元)

2016

15291.52-19996.60

20.0%

3058.30-3999.32

2017

16820.67-21996.26

22.5%

3784.65-4949.16

2018

18334.53-23975.92

25.0%

4583.63-5993.98

2019

19801.29-25894.00

27.5%

5445.35-7120.85

2020

21187.38-27706.58

30.0%

6356.21-8311.97

 

参考文献:

2017-2023年中国全装修行业市场运营态势及发展前景预测报告

数据来源:公开资料整理



  • 2020-08-08

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    为进一步加强房地产开发会员单位的沟通和交流,更好地学习借鉴先进经验,淄博市房地产协会副秘书长李丽组织二十余家开发会员单位对2020年下半年淄博市市优秀住宅项目进行现场观摩交流活动。方正·康悦城·康璟园项目作为淄博市优秀住宅项目迎接开发会员单位观摩学习。

  • 2020-07-11

    76
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    服务永无极限,追求永无止境。感谢中轩酒厂的居民们选择了方正地产,交房工作不是终点,而是一个全新的起点,我们将继续秉承以人为本的理念,精心打造高颜值、高品质、有内涵的社区,为广大业主们提供更优质的产品和更贴心的服务!

  • 2020-07-02

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    方正地产一直以来把党建工作作为一项重要工作且常抓不懈,今年区里选派王主席成为方正地产支部的党建指导员,足以看出区政府对企业党建工作的重视。作为一家有责任的民营企业,公司党支部将秉承“党建促企建”的管理思路,抓好企业党建工作,调动起党员的工作积极性,做好党员的模范带头作用,积极弘扬社会正能量,将党建工作与企业管理结合,为方正公司的明天做出党员应尽的责任与义务。

  • 2020-07-02

    71
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    恭贺方正康璟园项目荣获淄博市城市优秀住宅小区称号。

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